棚改貸或轉(zhuǎn)向棚改債 地方發(fā)債再開(kāi)大門？

發(fā)布日期：2018-07-03來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源編輯：張繼蕊

[摘要]

　　 “對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，棚改的最大考驗(yàn)就是資金。”一位不愿具名地方官員稱，新一輪棚改計(jì)劃被層層分解需要繼續(xù)推進(jìn)，地方政府因“還舊控新”而面臨較大的債務(wù)化解壓力。

　　 對(duì)于近日關(guān)于棚改貸審批收緊的報(bào)道，接近財(cái)政部的專家告訴記者，或與財(cái)政系統(tǒng)整治地方政府負(fù)債有關(guān)。“棚改貸是隱性債務(wù)，需要權(quán)衡其總量”。

　　 “堅(jiān)決遏制地方政府隱性債務(wù)增量，有序推進(jìn)試點(diǎn)棚改專項(xiàng)債券工作。”財(cái)政部和住建部曾聯(lián)合發(fā)布文件稱。

　　 棚改貸日漸收緊

　　 棚改這項(xiàng)重大的民心工程，最初實(shí)行實(shí)物分房，但后來(lái)被貨幣化安置代替，即拆遷人獲得與安置房等價(jià)的安置款，自行選購(gòu)住宅。

　　 2013、2014年全國(guó)棚改貨幣化安置率為7.9%、9%，提升到2015、2016年的29.9%、48.5%，2017年更是達(dá)到60%。從地方樣本來(lái)看，貨幣化安置的比例很高，如2017年江蘇22個(gè)縣（市、區(qū)）棚改貨幣化安置比例達(dá)到100%。

　　 截至5月末，國(guó)開(kāi)行今年發(fā)放棚改貨幣貸款4369億元，用以棚改續(xù)建及2018年580萬(wàn)套新開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)。簡(jiǎn)單比較發(fā)現(xiàn)，2018年1季度PSL余額的增量是3038億，比2017年同期的1632億幾乎增長(zhǎng)了一倍。

　　 不過(guò)，記者了解到，從今年年初棚改審批開(kāi)始生變，謹(jǐn)慎受理新增項(xiàng)目，存量項(xiàng)目仍舊執(zhí)行。政府工作報(bào)告的表述已彰顯細(xì)微變化，2017年的政府工作報(bào)告提出因地制宜提高貨幣化安置比例，但2018年的政府工作報(bào)告少了類似提法。

　　 “2016、2017年政策主要方向是提高貨幣化安置比例，今年各省關(guān)于棚改貨幣化安置表述轉(zhuǎn)變，可見(jiàn)棚改貸款的風(fēng)向已經(jīng)生變。”中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)指出，棚改政策正由過(guò)去的地方一刀切轉(zhuǎn)向國(guó)開(kāi)行管控，說(shuō)明暫緩新項(xiàng)目的棚改信號(hào)強(qiáng)烈。

　　 目前，全國(guó)多個(gè)地方的棚改貨幣化安置開(kāi)始降速。比如，山東省取消了貨幣化安置，湖南、江西、廣東省均提出“因地制宜”推進(jìn)棚改貨幣化安置，步子比此前小了。

　　 不過(guò)，謝逸楓直言，短期之內(nèi)，棚改貨幣化離結(jié)束尚早，否則成交增長(zhǎng)的最大引擎器會(huì)全面熄火，樓市面臨崩潰的可能性。“因?yàn)榕锔呢泿呕闹饕Y金就是抵押補(bǔ)充貸款（PSL），一旦停止，棚改就是意味著停止。不僅經(jīng)濟(jì)受拖累，就連三四線城市的房企、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)面臨著巨大的考驗(yàn)。因此，預(yù)計(jì)在2018年-2020年內(nèi)，棚改實(shí)物安置比例會(huì)上升，貨幣化安置不會(huì)結(jié)束，其比例會(huì)控制在一個(gè)合理的區(qū)間。”謝逸楓判斷。

　　 轉(zhuǎn)向棚改發(fā)債

　　 “從實(shí)際操作上看，棚改熱潮下降不可避免。因?yàn)榕锔慕o房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的問(wèn)題，甚至?xí)绊懙降胤絺鶆?wù)的走勢(shì)，調(diào)整時(shí)刻已經(jīng)來(lái)了。”謝逸楓認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)下行與大多數(shù)三四線城市去庫(kù)存未完成壓力下，一刀切的全面叫停棚改會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資斷崖的風(fēng)險(xiǎn)，且會(huì)出現(xiàn)爛尾樓的現(xiàn)象。

　　 在謝逸楓看來(lái)，未來(lái)的棚改政策調(diào)整方向?yàn)樗膫€(gè)方面：一是棚改貨幣化安置比例下降，轉(zhuǎn)向?qū)嵨锇仓帽壤仙?。防止?jié)q價(jià)去庫(kù)存、拆遷戶搶房現(xiàn)象；二是國(guó)開(kāi)行新的棚改項(xiàng)目審批權(quán)由地方收回總行，防止隱性地方債務(wù)上升；三是新的棚改項(xiàng)目資金渠道的PSL局部收緊；四是新的棚改項(xiàng)目資金來(lái)源由PSL為主逐漸轉(zhuǎn)向地方棚改專項(xiàng)債。

　　 記者查閱地方政府官網(wǎng)獲悉，當(dāng)前，新疆、安徽、天津等地出臺(tái)了棚改專項(xiàng)債相關(guān)文件，全力支持“棚改發(fā)債融資”。

　　 6月20日，2018年天津市紅橋區(qū)棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券（一期）成功發(fā)行，標(biāo)志著自財(cái)政部、住建部3月1日聯(lián)合試點(diǎn)發(fā)行地方棚改專項(xiàng)債文件以來(lái)，全國(guó)首單棚改專項(xiàng)債正式落地。6月21日，安徽省財(cái)政廳下達(dá)阜陽(yáng)市本級(jí)101.9億元棚改專項(xiàng)債額度，現(xiàn)正在各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，預(yù)計(jì)不久將實(shí)施。

　　 但謝逸楓也指出，棚改專項(xiàng)債根本無(wú)法代替PSL，因?yàn)榘l(fā)行規(guī)模有限，市場(chǎng)不受歡迎及地方缺乏動(dòng)力。“由于未來(lái)償棚改專項(xiàng)債的資金，主要來(lái)源于地方土地出讓收入，肯定會(huì)倒逼地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也會(huì)因地價(jià)水漲船高而上漲。地方考慮到增加土地收入，調(diào)控關(guān)鍵是會(huì)出現(xiàn)放松或變相松綁的可能性，意味著樓市調(diào)控的收尾期將會(huì)在下半年或2019年來(lái)臨。”謝逸楓說(shuō)。

　　 不過(guò)，上海城市學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波則認(rèn)為，將棚改專項(xiàng)債納入地方政府的債券發(fā)行計(jì)劃，募集資金、發(fā)行和投向更加精準(zhǔn)、更加透明。

　　 “優(yōu)先辦理，加快審批”

　　 棚改專項(xiàng)債問(wèn)世，國(guó)家發(fā)改委的表述是“加快補(bǔ)齊棚改短板”。

　　 事實(shí)上，棚改專項(xiàng)債的發(fā)行早已在規(guī)劃之列。2013年4月，發(fā)改委將企業(yè)債發(fā)行申請(qǐng)分為“加快和簡(jiǎn)化審核類”、“從嚴(yán)審核類”及“適當(dāng)控制規(guī)模和節(jié)奏類”，并將“棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房等保障性安居工程項(xiàng)目”納入“加快和簡(jiǎn)化審核類”。

　　 國(guó)家發(fā)改委力挺棚改債券融資，鼓勵(lì)“債貸組合”。

　　 2013年8月底，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)了《關(guān)于企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求對(duì)棚改項(xiàng)目債券融資“開(kāi)綠燈”，且棚改債券規(guī)?？梢赃_(dá)到項(xiàng)目總投資的70%，超出此前60%的固有規(guī)定。在國(guó)開(kāi)行推出首批兩只“債貸組合”專項(xiàng)企業(yè)債之后，發(fā)改委首次明確鼓勵(lì)將這一模式應(yīng)用于棚改債券。

　　 2013年11月初，中共十八屆三中全會(huì)便明確提出：“研究住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”。

　　 2014年4月，國(guó)務(wù)院總理提出，由國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，重點(diǎn)用于支持棚改。

　　 2014年5月13日， 國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的名為《扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知（發(fā)改辦財(cái)金[2014]1047號(hào)）》這樣寫(xiě)到：認(rèn)真開(kāi)展棚改項(xiàng)目資金需求測(cè)算，逐省研究融資預(yù)案，支持符合條件的地區(qū)，適當(dāng)放寬企業(yè)債券發(fā)行條件，且不占用地方政府所屬投融資平臺(tái)公司年度發(fā)債指標(biāo)。三個(gè)月后，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》，首提“研究推出棚改項(xiàng)目收益?zhèn)?rdquo;。

　　 隨后2015年8月，國(guó)家發(fā)改委為拓寬直接融資渠道，正式出臺(tái)《項(xiàng)目收益?zhèn)芾頃盒修k法》，明確了發(fā)行項(xiàng)目收益?zhèn)牟僮饕c(diǎn)及申報(bào)材料。

　　 “凡是承擔(dān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)的企業(yè)，均可申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)；鼓勵(lì)通過(guò)直接投資、參股、委托代建（BT）等多種方式參與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)，并申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券。”發(fā)改委在其發(fā)布的文件中強(qiáng)調(diào)，對(duì)于專項(xiàng)用于棚改項(xiàng)目的發(fā)債申請(qǐng)，“優(yōu)先辦理，加快審批”。

　　 為解棚戶區(qū)改造資金難題，各省也在精心準(zhǔn)備棚改項(xiàng)目發(fā)債，并相繼獲批。

　　 2016年1月15日，廣西大都投資有限公司非公開(kāi)發(fā)行的北海市銀海區(qū)北背嶺、白耗殼村棚戶區(qū)改造一期項(xiàng)目收益?zhèn)@得國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)，創(chuàng)全國(guó)棚改項(xiàng)目發(fā)債金額最大、審批速度最快的記錄。此項(xiàng)目收益?zhèn)痤~為28億元，分兩期發(fā)售，首期14億元。

　　 2017年4月28日，由安徽投資集團(tuán)主導(dǎo)的安徽省首單棚改項(xiàng)目收益?zhèn)?ldquo;17阜陽(yáng)棚改項(xiàng)目NPB01”成功發(fā)行，首期發(fā)行額度4億元，期限6年，票面利率5.48%。這是安徽省棚戶區(qū)改造直接融資的第一單，也是全國(guó)“第二家”。

　　 今后，是棚改貸轉(zhuǎn)向棚改債，還是棚改貸、棚改債并肩齊驅(qū)，抑或棚改債孤身迎戰(zhàn)，都值得期待。

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