是否支付的地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本都能享受加計(jì)扣除？

發(fā)布日期：2015-12-11來(lái)源：納稅服務(wù)網(wǎng)編輯：劉夢(mèng)怡

[摘要]

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。是否支付的地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本都能享受加計(jì)扣除?本文詳細(xì)解讀。

　　一、對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，不允許加計(jì)扣除。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》(國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào))第六條(一)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　二、對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許加計(jì)扣除開(kāi)發(fā)土地所需成本的20%， 加計(jì)扣除計(jì)算基數(shù)不包括取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱>的通知》(國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào))第六條(二)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　三、代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。

　　《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]048號(hào))第六條規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》(國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào))第二十五條(一)項(xiàng)規(guī)定，代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

　　四、裝修費(fèi)用的加計(jì)扣除。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

　　《關(guān)于印發(fā)〈商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則〉的通知》(建住房〔2002〕190號(hào))規(guī)定，住宅裝修工程中不含住宅不能構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)附屬設(shè)施和附著物的家具、電器等動(dòng)產(chǎn)設(shè)施。

　　裝修費(fèi)用是否包括家具、電器等動(dòng)產(chǎn)設(shè)施，各地有不同的規(guī)定。

　　《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(渝地稅發(fā)[2011]221號(hào))第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的精裝房，其裝修費(fèi)用(含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用)已在《商品房買賣合同》中注明的，可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，允許扣除并按規(guī)定準(zhǔn)予加計(jì)扣除。

　　《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào))第五條(三)項(xiàng)規(guī)定，凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開(kāi)發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，一律不得作為開(kāi)發(fā)成本扣除。

　　五、購(gòu)買在建項(xiàng)目進(jìn)行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓的，后續(xù)建設(shè)支出可按規(guī)定加計(jì)扣除。

　　《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告》(浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號(hào))第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買在建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，達(dá)到銷售條件進(jìn)行商品房銷售的，其購(gòu)買在建項(xiàng)目所支付的價(jià)款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加計(jì) 20%扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按比例計(jì)算扣除的基數(shù)。后續(xù)建設(shè)支出的扣除項(xiàng)目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　六、省以上人民政府批準(zhǔn)征收的規(guī)費(fèi)、基金不能加計(jì)扣除。

　　《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法》( 魯?shù)囟惏l(fā)[2004]33號(hào))第十九條(四)項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)省以上人民政府批準(zhǔn)征收的規(guī)費(fèi)、基金，可視同稅金予以扣除。

　　《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào))第五條(五)項(xiàng)1款規(guī)定，市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。

　　七、土地出讓金返還款，不能扣除。

　　《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào))第五條(四)項(xiàng)規(guī)定，納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金(包括后期補(bǔ)繳的土地出讓金)，減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。

　　《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(遼地稅函「2012」92號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時(shí)，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。

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