房開企業(yè)轉為自用后再銷售不動產的增值稅處理

發(fā)布日期：2016-07-01來源：納稅服務網編輯：劉夢怡

[摘要]

　　納稅人銷售權屬登記在自己名下不動產時適用國家稅務總局公告2016年第14號，房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目(還沒有進行權屬登記、即一手不動產)適用國家稅務總局公告2016年第18號。

　　舉例：如果一個房地產開發(fā)企業(yè)，開發(fā)一批商鋪，銷售出 90%，剩余有 10 套商鋪尚未售出。房地產開發(fā)企業(yè)辦理權屬登記，將該 10 套商鋪登記在自己企業(yè)名下，以自己名義對外出租。3 年后，該商區(qū)房產價格上漲，有買家提出要購買商鋪。房地產開發(fā)企業(yè)決定將該 10 套商鋪再出售，此時，該 10 套商鋪已經登記在房地產開發(fā)企業(yè)名下，再次銷售時，屬于“二手”，不是尚未辦理權屬登記的、房地產開發(fā)項目的房產，因此，房地產企業(yè)應適用國家稅務總局公告2016年第14號，而不適用國家稅務總局公告2016年第18號。

　　房地產開發(fā)企業(yè)將該 10 套商鋪登記在自己企業(yè)名下時，需要視同銷售?

　　《試點實施辦法》第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：

　　(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

　　這里雖是無償?shù)怯浽诒酒髽I(yè)，不是轉讓給其他企業(yè)，因此不需要視同銷售。

　　在2016 年 5 月 1 日后，該登記行為屬于房地產開發(fā)企業(yè)以自建的方式取得的不動產，如果在會計制度上按“投資性房地產”核算，此時進項稅額在開發(fā)產品時已經全額抵扣了，對進項稅額不需會計處理。在登記時如果在會計制度上按固定資產核算的,應比照國家稅務總局公告2016年第15號第五條： 購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額(僅限于購進貨物和設計服務、建筑服務)的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

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