房地產(chǎn)行業(yè)推行“營改增”困難重重

發(fā)布日期：2015-09-01來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：宋珍珍

[摘要]

　　日前，有媒體報道稱，財稅部門已經(jīng)開始著手對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營改增”調(diào)研，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改繳增值稅后，稅率很有可能為11%。 不過，據(jù)筆者了解，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”推行難度不小。

　　“我們還沒有專門研究過這個問題，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)要施行‘營改增’難度極大。”一位上市房企董秘對筆者表示，“一套房子的成本構(gòu)成太多了，每個環(huán)節(jié)都要拿增值稅發(fā)票來抵扣，很難弄的，這個事情沒那么簡單。估計(jì)現(xiàn)在也只是處于純學(xué)術(shù)探討階段。”上述房企董秘認(rèn)為，二手房“營改增”可能還相對好弄，但是一手房就很難操作了。制造業(yè)企業(yè)的成本構(gòu)成比較規(guī)范、簡單，但房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)不好弄。

　　一位注冊稅務(wù)師表示，“營改增”正在各行業(yè)全面推進(jìn)，現(xiàn)在還有幾個比較難增收的行業(yè)處在探討調(diào)研階段。“房地產(chǎn)這塊涉及向個人出售房產(chǎn)，但在個人環(huán)節(jié)無法抵扣，稅制設(shè)計(jì)時肯定會考慮到居民的承受能力，因?yàn)樵鲋刀悓?shí)際上也是具有轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)的，最終甚至可能會助漲房價。” 據(jù)報道，財稅部門和房地產(chǎn)商關(guān)于“營改增”的溝通早在2013年年底就已經(jīng)開始，一些有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)按照不同的政策假設(shè)對收入、成本、利潤等進(jìn)行分析和測算。今年三四月間，萬達(dá)、萬科、碧桂園、中糧等一批房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將自己形成的調(diào)研材料交給相關(guān)財稅部門。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的阻力不僅僅來自稅制設(shè)計(jì)。 浙江地稅系統(tǒng)的一位人士告訴筆者，目前，房地產(chǎn)相關(guān)稅收在地方財政中占了較大比重，營業(yè)稅是地稅部門在收，而增值稅是國稅部門在收。房地產(chǎn)“營改增”之后，地方財政也會面臨不小的壓力，相應(yīng)的，其推行的過程也會碰到不小的阻力。 值得一提的是，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在今年的兩會上，也曾對房地產(chǎn)業(yè)的高負(fù)稅“連連吐槽”。他表示：“收費(fèi)項(xiàng)目大約占房價的11%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收約占房價的13%~15%，房地產(chǎn)稅費(fèi)合計(jì)約占到房價的26%。” “今年以來，浙江省的不少地區(qū)樓市遇冷，房地產(chǎn)相關(guān)稅收也在下滑，我們的壓力很大。”上述地稅系統(tǒng)的人士稱，“如果房地產(chǎn)業(yè)也實(shí)行‘營改增’，估計(jì)一些地方政府也要開始‘哭窮’了。” 許家印建議，在限定房企利潤上限的前提下，把環(huán)節(jié)稅都去掉，合并繳納企業(yè)所得稅之前的所有稅種，統(tǒng)一為一個控制房地產(chǎn)利潤的累進(jìn)遞增式的增值稅，這樣就避免了個別項(xiàng)目的暴利行為，降低房價。

　　財政部財科所副所長劉尚希對媒體表示，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”還沒有出臺具體方案，稅率、征收方式等方面還存在較大變數(shù)。 有專家認(rèn)為，一些企業(yè)在“營改增”之前購進(jìn)房地產(chǎn)、“營改增”之后賣出，如果沒有特別的過渡政策，企業(yè)就會在沒有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的情形下繳納銷項(xiàng)稅，造成較大的稅負(fù)提升。不動產(chǎn)的金額很大，在稅率上漲明顯而不能對進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣的情況下，對企業(yè)的影響會很大。

　　上述注冊稅務(wù)師認(rèn)為，基本每一個行業(yè)在“營改增”的過程中，都會出臺一定的過渡性政策。針對房地產(chǎn)，有可能會有三種方案：一是讓已有的老房產(chǎn)繼續(xù)繳納營業(yè)稅;二是根據(jù)樓房的年齡對銷項(xiàng)稅打折;第三種是國家給房企提供一個可抵扣的虛擬進(jìn)項(xiàng)稅。

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