縱觀世界各國(地區(qū))的城市更新大致都經(jīng)歷了三個階段：“清除貧民窟”、“改善居住環(huán)境”和“社區(qū)綜合復(fù)興”。

　　深圳在推動城市更新過程中，走出一條“多措并舉，因地制宜地推動改造”的路徑。在政策保障和市場化運(yùn)作基礎(chǔ)上，深圳城市更新通過綜合整治、功能改變和拆除重建“三駕馬車”的拉動，適應(yīng)不同的舊改需求，量身打造改革方案，效果明顯。

　　據(jù)市城市更新局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在很多人的印象里，城市更新就是拆除重建，事實上，深圳在城市更新的制度設(shè)計中，更提倡以綜合整治和功能改變?yōu)橹鞯母脑旆绞?，鼓勵按照綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營管理，盡量避免大拆大建。此舉的目的一是注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)、節(jié)約資源、低碳環(huán)保，二是可以減少審批環(huán)節(jié)，提高更新的效率，加快更新的節(jié)奏。

　　深圳在此方面進(jìn)行了積極的探索。比如，2014年以來，以舊工業(yè)區(qū)為主要對象，出臺允許加建擴(kuò)建、功能改變和土地延期等激勵政策，試點(diǎn)開展以綜合整治為主的復(fù)合式城市更新。對拆除重建類項目進(jìn)行細(xì)分，劃定了一些現(xiàn)狀保留和整治維護(hù)區(qū)域，有效保護(hù)了一批歷史建筑、傳統(tǒng)世居和工業(yè)遺存。

　　最典型的例子有：大芬油畫村、觀瀾版畫村、華僑城創(chuàng)意街、蛇口碼頭舊倉庫等，這些舊的城中村、工業(yè)舊廠房借助復(fù)合式城市更新，有的成了民宿客棧集中的特色小鎮(zhèn)，有的成了創(chuàng)意園、珠寶街，還有的成了國際性“深港城市/建筑雙城雙年展”的展場，充分體現(xiàn)了城市建設(shè)的個性化和人性化。

　　2016年以來，城市更新審批再度提速。截至2016年6月30日，全市已累計列入城市更新計劃項目551項(用地面積4505公頃)，審批通過規(guī)劃項目327項(用地面積約2612公頃)、已實施(含建成)項目154項(用地面積約1180公頃)、目前在建項目101項(用地面積約763公頃)，當(dāng)前實施率26%，位居全省前列。

　　堅持市場化運(yùn)作激發(fā)城市更新活力

　　目前，深圳正通過不斷加大城市更新的力度，實現(xiàn)土地的二次開發(fā)利用和存量挖潛及土地資源的高效利用。其動力一方面源于自身的發(fā)展需要，另一方面源于政策的不斷改革創(chuàng)新、先行先試。在實踐中，深圳始終堅持市場化運(yùn)作的機(jī)制是城市更新的一大特點(diǎn)。

　　從2004年的《深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定》開始，深圳的城中村改造全面啟動。隨后，深圳接連出臺多部規(guī)章制度，形成了一套相對完善成熟的城市更新政策體系，對促進(jìn)和規(guī)范深圳市城市更新工作發(fā)揮了重要作用。

　　除了不斷完善政策體系，保障城市更新的運(yùn)轉(zhuǎn)外，深圳在城市更新過程中，采取了有別于其他城市改造的做法，即一直堅持“政府引導(dǎo)、讓市場來運(yùn)作的方式”，取得了良好效果。

　　“政府引導(dǎo)”就是著重發(fā)揮好政府在城市更新中的引導(dǎo)和服務(wù)作用，簡政放權(quán)。市級層面主要負(fù)責(zé)政策制定、計劃和規(guī)劃的整體統(tǒng)籌，區(qū)級層面主要負(fù)責(zé)項目實施的協(xié)調(diào)和監(jiān)管。

　　“市場運(yùn)作”就是充分發(fā)揮市場在資源配置方面的決定性作用。一方面，放松行政管制，通過鼓勵原權(quán)利人自行實施、市場主體單獨(dú)實施或者聯(lián)合實施城市更新的方式。另一方面，通過制定優(yōu)惠政策吸引社會資金參與城市更新。同時，注重尊重和保障原業(yè)主、原村民等原權(quán)利人的合法權(quán)益及改造意愿。在項目申報階段，要求三分之二的原權(quán)利人同意進(jìn)行改造;在項目實施階段，要求所有權(quán)利人與開發(fā)企業(yè)達(dá)成一致后方可實施，原村集體、業(yè)主委員會等基層自治組織發(fā)揮了重要的作用，也促進(jìn)了我市基層民主自治機(jī)制的完善。

　　優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

　　近年來，借助國家和廣東省賦予深圳在土地管理制度改革方面先行先試的機(jī)遇，深圳大膽改革創(chuàng)新，通過土地二次開發(fā)和存量挖潛，提高土地資源的利用效率，走出了一條土地資源節(jié)約集約利用的新路。目前，全市已有62個產(chǎn)業(yè)及項目獲得規(guī)劃審批，更新改造后將提供1409萬平方米的產(chǎn)業(yè)及配套用房。城市更新帶來城市面貌的改變，已經(jīng)成為每位市民都能深切感受到的事情。

　　位于坂田街道崗頭社區(qū)的天安崗頭城市更新項目，改造前現(xiàn)狀以舊工業(yè)區(qū)和城中村為主，其中工業(yè)用地約37萬平方米，原建筑面積約52萬平方米，容積率較低，主要從事五金、塑膠等勞動密集型傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，隨著制造業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)外遷，該處工業(yè)廠房已處于低效利用甚至閑置狀態(tài)。2013年1月，天安崗頭城市更新單元取得城市更新單元規(guī)劃批復(fù)，完成一期用地出讓，是全市推進(jìn)最快的城市更新項目之一。目前，項目一期55萬平方米的建筑面積中已經(jīng)完成了53萬平方米，包括連成一片的云平臺和7棟研發(fā)大樓，預(yù)計一期將在2014年底建成投入使用。整個項目建成后，園區(qū)將引入3000家科技企業(yè)，8萬名創(chuàng)新人才，預(yù)計實現(xiàn)年產(chǎn)值2000億元。

　　從龍崗崗頭片區(qū)到蔡屋圍鬧市的深圳第一高樓京基100，從崗廈文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園到大沖舊改項目、蛇口網(wǎng)谷……一路走來，城市更新帶來的變化隨處可見，這些被津津樂道的地標(biāo)建筑和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成功案例，過去都是城村混雜、布局凌亂、環(huán)境惡劣的城中村和舊工業(yè)區(qū)。

　　目前，深圳正在加快城市更新步伐，“十三五”時期，深圳城市更新工作將堅持改革創(chuàng)新，以“四個全面”戰(zhàn)略布局和“五大發(fā)展理念”為統(tǒng)領(lǐng)，以提高城市發(fā)展質(zhì)量和提升城市核心競爭力為主要目標(biāo)，主動適應(yīng)引領(lǐng)發(fā)展新常態(tài)，通過堅持綜合整治、功能改變和拆除重建等多種模式并舉，探索歷史文化區(qū)保護(hù)活化，逐步實現(xiàn)城市功能優(yōu)化、空間潛力增加、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、基礎(chǔ)支撐改善與社會形態(tài)轉(zhuǎn)型;實現(xiàn)城市更新的高質(zhì)量、有秩序、可持續(xù)發(fā)展，助推經(jīng)濟(jì)特區(qū)建設(shè)不斷增創(chuàng)新優(yōu)勢、邁上新臺階。

　　市規(guī)劃國土委透露，接下來，我市將持續(xù)進(jìn)行政策創(chuàng)新與制度優(yōu)化，盡快出臺新一版《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市更新實施工作的暫行措施》及“十三五”城市更新專項規(guī)劃，大力推進(jìn)舊工業(yè)區(qū)升級改造，進(jìn)一步簡化審批流程，聯(lián)合各區(qū)推動全市城市更新工作再創(chuàng)佳績。

　　深圳為什么要大力推動城市更新?

　　舉一個廣為人知的實例足以說明這個問題。位于南海大道與大南山之間、占地約20萬平方米的網(wǎng)谷城市更新項目，在改造前，主要為鐵皮房、堆放生產(chǎn)材料的倉庫、建材廠，為勞動密集型工廠，改造后，釋放了產(chǎn)業(yè)空間，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，重點(diǎn)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)信息、科技法務(wù)和文化創(chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)，形成網(wǎng)絡(luò)科技產(chǎn)業(yè)帶和濱海文化產(chǎn)業(yè)帶。如今，蛇口網(wǎng)谷遍布著網(wǎng)絡(luò)信息科技公司和文化創(chuàng)意高端企業(yè)，年產(chǎn)值從改造前約2億元猛增至現(xiàn)在的55億元，單位面積產(chǎn)值從200元/平方米上升到3.93萬元/平方米。

　　目前，像蛇口網(wǎng)谷一樣，通過城市更新舊貌換新顏，從改造前的破舊廠房成功蛻變成高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地的城市更新實例比比皆是，這些項目借助城市更新獲得了新生、原來低效利用的土地得到更加合理高效地利用、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)獲得了轉(zhuǎn)型升級、城市面貌大幅改善、民生公共服務(wù)設(shè)施得以落地、城市功能更加完備。

　　更加令人關(guān)注的是，在深圳面臨空間資源緊約束情況下，城市更新已經(jīng)成為土地二次開發(fā)，釋放存量土地空間，破解城市發(fā)展空間不足難題的一條有效途徑，也是激發(fā)城市運(yùn)行活力、促進(jìn)土地資源節(jié)約集約利用、探索城市化新時期新型發(fā)展模式的有力武器。

　　目前，深圳城市更新已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟(jì)增長、拓展存量土地利用空間、完善城市功能、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、穩(wěn)定房地產(chǎn)供應(yīng)的重要方式。同時，城市更新“深圳模式”已作為改革成果被總結(jié)認(rèn)可，為國家規(guī)劃、土地管理制度的改革創(chuàng)新提供了鮮活經(jīng)驗。在日前舉行的廣東省2015年度全省耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任考核中，深圳市再度榮獲省“三舊”改造年度考核獎勵，自2011年以來，深圳城市更新已經(jīng)連續(xù)五年獲得省政府考核獎勵。

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