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2016年1-10月全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)解讀

發(fā)布日期:2016-11-17來源:網(wǎng)絡(luò)來源編輯:宋珍珍

[摘要]

  新建住宅銷售增速小幅放緩。國家統(tǒng)計局于本周一公布最新全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)顯示,2016年10月全國新建住宅銷售額為9,410億元,環(huán)比下降19%,同比增長38%,同期新建住宅銷售面積達1.33億平米,環(huán)比下降15%(去年10月環(huán)比下降9%,過去5年從9月至10月的歷史環(huán)比平均下降約12%),同比增長26%(今年9月同比增長35%)。由此推動今年前10個月的全國新建住宅銷售總額至7.8萬億元(同比增長43%),銷售面積達10.63億平米(同比增長27%),相比去年全年銷售金額7.3萬億元高出約7%。

  16城成交縮量而其余城市維持彈性。單個城市的成交數(shù)據(jù)截至目前尚未披露,但據(jù)我們跟蹤的50城成交數(shù)據(jù)顯示,本輪10月初出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的16個過熱城市10月新房成交量總體環(huán)比下降約26%,同比下降約11%。這意味著其余城市(占全國成交量比例約90%)10月成交量同比仍增長約30%。

  投資和新開工增速因低基數(shù)現(xiàn)回升。10月新開工較9月環(huán)比下降7%,同比則從9月的下跌19%跳升至增長20%,主要原因我們認為與去年同期的低基數(shù)有關(guān),因去年10月新開工較9月環(huán)比降幅高達37%。10月土地購置面積與去年同期持平(9月同比增長12%),而土地成交價款同比增長36%(9月同比增長51%),由此推動今年前10個月土地購置面積累計達1.69億平米(同比下降5%),土地成交價款累計達6,760億元(同比增長17%)。相應(yīng)地,10月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速創(chuàng)30個月以來新高,達13.4%,推動今年前10個月開發(fā)投資累計同比增長6.6%至8.4萬億元。

  房價上漲趨勢有所減緩。搜房百城房價最新數(shù)據(jù)顯示,10月全國百城新建住宅均價為12,825元/平米,環(huán)比已連續(xù)上漲18個月,但漲幅從上月的7年歷史最高位2.83%收窄至1.65%,而同比增速仍延續(xù)上行趨勢至18.2%。需要注意的是,16個過熱城市新建住宅均價10月平均的環(huán)比漲幅從9月的3.7%收窄至1.8%,但無一城市均價出現(xiàn)環(huán)比下跌。其中環(huán)比漲幅收窄最多的三個城市為鄭州(10月環(huán)比1.6%,9月環(huán)比6.9%),無錫(10月環(huán)比1.9%,9月環(huán)比6.8%)和合肥(10月環(huán)比1.4%,9月環(huán)比4.4%)。與此同時,作為此輪市場復(fù)蘇時房價漲幅最高的城市,深圳是唯一一個10月二手房價格出現(xiàn)下跌的城市,環(huán)比小幅下降0.11%。

  16城信貸針對性收緊。16個過熱城市近期出臺的限購限貸政策似乎正逐漸起效,而其余城市當前受到的影響仍較為有限。至于11月11日針對這16個城市實施的按揭貸款緊縮和房地產(chǎn)相關(guān)信貸問題調(diào)查的政策新動向,我們目前觀測到的是國有大銀行出現(xiàn)在熱點城市緊縮房貸的苗頭,而股份制商業(yè)銀行和城商行整體仍然維持寬松信貸原則。我們將會緊密跟蹤未來幾個月內(nèi)按揭貸款可能被削減的程度以及該趨勢是否會延續(xù)到明年,并觀測房價是否會因銷售疲弱而出現(xiàn)下滑。但基于對房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)性的考慮,我們?nèi)哉J為房地產(chǎn)緊縮政策將不會進一步蔓延到其他城市,且貨幣政策整體收緊的可能性也很小。

  標的推薦。目前板塊估值約45%凈資產(chǎn)值折價,6倍17年P(guān)E,0.6倍17年P(guān)B,仍顯著低于5年歷史均值水平。我們推薦集中布局在核心二三線城市且具備強健資產(chǎn)負債表的開發(fā)商,包括中海外、龍湖地產(chǎn)、遠洋集團和華潤置地,而對負債規(guī)模較大的開發(fā)商仍維持謹慎,如中國恒大、融創(chuàng)中國和富力地產(chǎn)。

 
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