營改增納稅人辦稅指南——房地產(chǎn)篇

發(fā)布日期：2016-06-15來源：納稅服務網(wǎng)編輯：劉夢怡

[摘要]

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額.房地產(chǎn)老項目,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地產(chǎn)項目.

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目,在收到預收款時按照 3%的預征率預繳增值稅.

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照 5%的征收率計稅.

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目,適用一般計稅方法計稅的,應以取得的全部價款和價外費用,按照 3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.

　　(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,按照 5%的征收率計稅.

　　二、一般納稅人銷售不動產(chǎn)

　　(一)一般納稅人銷售其 2016 年 4 月 30 日前取得(不含自建)的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額, 按照 5%的征收率計算應納稅額.納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.

　　(二)一般納稅人銷售其 2016 年 4 月 30 日前自建的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照 5%的征收率計算應納稅額.納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.

　　(三)一般納稅人銷售其 2016 年 5 月 1 日后取得(不含自建)的不動產(chǎn),應適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額.納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,按照 5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.

　　(四)一般納稅人銷售其 2016 年 5 月 1 日后自建的不動產(chǎn),應適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額.納稅人應以取得的全部價款和價外費用,按照 5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.

　　三、小規(guī)模納稅人銷售不動產(chǎn)

　　(一)小規(guī)模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售的不動產(chǎn)),應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照 5%的征收率計算應納稅額.納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.

　　(二)小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)(不包括個體工商戶自建的住房和其他個人自建的不動產(chǎn)),應以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照 5%的征收率計算應納稅額.納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.

　　(三)個體工商戶和其他個人銷售購買的住房,購買不足 2 年的住房對外銷售的,按照 5%的征收率全額繳納增值稅;購買 2 年以上(含 2 年)的住房對外銷售的,免征增值稅.上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū).

　　(四)其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房),應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照 5%的征收率計算應納稅額.

　　(五)個人銷售自建自用住房免征增值稅.

　　四、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務

　　(一)一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法,按照 5%的征收率計算應納稅額.納稅人出租其 2016 年 4 月30 日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.

　　(二)一般納稅人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的、與機構所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應按照 3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.

　　(三)一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產(chǎn),適用一般計稅方法計稅的,應以取得的全部價款和價外費用,按照 3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.

　　(四)小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)(不含個人出租住房),應按照5%的征收率計算應納稅額.納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.

　　(五)其他個人出租其取得的不動產(chǎn)(不含住房),應按照 5%的征收率計算應納稅額.

　　(六)個人出租住房,應按照 5%的征收率減按 1.5%計算應納稅額.

　　五、納稅義務發(fā)生時間

　　(一)納稅人銷售、租賃不動產(chǎn),為發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當天. 收訖銷售款項,是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項.取得索取銷售款項憑據(jù)的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為不動產(chǎn)權屬變更的當天.

　　(二)納稅人提供不動產(chǎn)租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天.

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