房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款預繳增值稅的計算方法、發(fā)票開具及銷售額確定

發(fā)布日期：2016-06-29來源：納稅服務網(wǎng)編輯：劉夢怡

[摘要]

　　導讀: 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅.一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的,36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅.

　　案例概況

　　湖南吉祥房地產(chǎn)開發(fā)公司營改增后是增值稅一般納稅人,2016年5月10日取得其自行開發(fā)的房地產(chǎn)預收收入21,000.00萬元,該項目《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期是2014年5月8日,該項目取得湖南省財政部門監(jiān)制的《長沙市政府非稅收入一般繳款書》注明的土地出讓金5,800萬元,該項目如何確認其銷售額?

　　稅務分析

　　《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)《附件2:營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅.

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目,以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),適用一般計稅方法計稅的,應以取得的全部價款和價外費用,按照3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)進行納稅申報.

　　《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)規(guī)定:一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.

　　應預繳稅款按照以下公式計算:

　　應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

　　適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算.

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅.一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的,36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅.

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,按照本辦法規(guī)定預繳稅款時,應填報《增值稅預繳稅款表》.

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預繳稅款抵減應納稅額,應以完稅憑證作為合法有效憑證.

　　根據(jù)以上規(guī)定,現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款預繳增值稅處理事項總結(jié)如下:

　　1.增值稅納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.

　　適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算.

　　2.計算預繳增值稅時不能扣除價款.

　　3.預繳增值稅的納稅地點在在不動產(chǎn)所在地,向機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)進行納稅申報.

　　4.預繳增值稅時必須取得加蓋銀行印章的《電子繳稅憑證》作為完稅憑證,以便將來抵減應納稅額.

　　5.對預收款預繳增值稅時,不得開具發(fā)票.

　　因此,湖南吉祥房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年6月預繳預收款增值稅,可以選擇簡易計稅方法計稅,按照5%的征收率計算.應交增值稅=21,000.00/(1+5%)*3%=600(萬元),并不得開具發(fā)票.

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