業(yè)績(jī)火爆難掩房企轉(zhuǎn)型困局

發(fā)布日期：2016-01-22來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)編輯：伏牛山

[摘要]

　　 近年來(lái)，全國(guó)品牌房企開始“跨界”轉(zhuǎn)型，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”吸引了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的眼球。

　　 但是，時(shí)至今日，品牌房企“跨界”華麗轉(zhuǎn)身的背后并非一帆風(fēng)順，房企轉(zhuǎn)型愿望與實(shí)際布局的收益情況相差甚遠(yuǎn)，甚至在2015年銷售業(yè)績(jī)大增的市場(chǎng)背景下，也難掩其轉(zhuǎn)型困局。

　　 第一，行業(yè)遭遇低迷期，房企面臨經(jīng)營(yíng)虧損，轉(zhuǎn)型之路遇阻。因此，對(duì)于房企來(lái)講，如果沒(méi)有提前調(diào)整布局策略，沒(méi)有利用好多元化融資渠道支持公司轉(zhuǎn)型，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型的操作就可能面臨“生死劫”。

　　 第二，2015年一線城市、部分二線基本面較好城市的需求被透支，不好的城市仍然占大多數(shù)。在此階段，房企忙于沖刺銷售業(yè)績(jī)和去庫(kù)存，雖然取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，但是，某些政策的出臺(tái)又導(dǎo)致這些城市的樓市需求過(guò)度釋放，甚至相當(dāng)部分城市成交量在2015年前三季度已經(jīng)超過(guò)2014年全年。從時(shí)間的角度看，2016年第二季度極有可能開始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，并且經(jīng)歷2016年上半年的市場(chǎng)博弈之后，下半年還可能進(jìn)入深度調(diào)整階段。那么，企業(yè)就有可能因此陷入被動(dòng)推盤的局面，現(xiàn)金流也勢(shì)必受到影響，至此，企業(yè)的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型也會(huì)因?yàn)橘Y金面遇到問(wèn)題而中止。

　　 第三，房企通過(guò)“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”概念拿地之后，仍然延續(xù)原來(lái)住宅市場(chǎng)的開發(fā)邏輯，將大部分開發(fā)的物業(yè)進(jìn)行出售，扮演的角色仍然是開發(fā)商，而不是持有經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)型做運(yùn)營(yíng)商。所以，品牌房企，尤其是以住宅開發(fā)為主的房企，其轉(zhuǎn)型更多地停留在戰(zhàn)略層面，或者媒體輿論層面，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型執(zhí)行層面并非如各大開發(fā)商所言去持有運(yùn)營(yíng)，或者在轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)商過(guò)程中顯得力不從心。即使有個(gè)別企業(yè)租金收入占營(yíng)收比例較高，其絕對(duì)額也不大。同時(shí)，由于銷售對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)下降，企業(yè)難以從銷售角度獲得充裕的現(xiàn)金流，其持有型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)只能依靠其他來(lái)源支持。

　　 第四，大部分房企在“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型過(guò)程中還缺乏經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，如果急于轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)，有可能還未成功就已成仁。因此，對(duì)于大多數(shù)試圖轉(zhuǎn)型的房企來(lái)講，當(dāng)前基本是“摸著石頭過(guò)河”?；蛘呦绕陂_發(fā)的項(xiàng)目還基本上處于市場(chǎng)培育期，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確與否、運(yùn)營(yíng)成功與否目前尚是未知數(shù)。這樣的狀態(tài)也就決定了當(dāng)前大多數(shù)房企的轉(zhuǎn)型不可能取得真正的成功。

　　 第五，房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型的一些領(lǐng)域面臨供應(yīng)過(guò)剩與企業(yè)資金面平衡等問(wèn)題，房企有可能陷入轉(zhuǎn)型過(guò)程中的“陷阱”。當(dāng)前，房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型的一些領(lǐng)域已經(jīng)面臨市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，由于政府規(guī)劃、開發(fā)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等多種因素，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)開發(fā)量過(guò)多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)與商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)布局過(guò)早等問(wèn)題，尤其是個(gè)別企業(yè)為了搶占市場(chǎng)先機(jī)，過(guò)早布局一些市場(chǎng)區(qū)域，這樣的市場(chǎng)行為往往會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目建成后短期內(nèi)無(wú)法投入營(yíng)運(yùn)或經(jīng)營(yíng)不善。

　　 同時(shí)，對(duì)于“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型過(guò)程中的房企來(lái)說(shuō)，比如住宅地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務(wù)板塊與“X產(chǎn)業(yè)”板塊并駕齊驅(qū)、“兩條腿”走路的方式，規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險(xiǎn)，最終通過(guò)“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”操作模式實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　 對(duì)于一個(gè)具體地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，其整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中，實(shí)現(xiàn)投資住宅的資金與投資“X產(chǎn)業(yè)”板塊的資金互動(dòng)，并且在兩者之間實(shí)現(xiàn)良好互補(bǔ)，這將成為投資者降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證，也成為衡量一個(gè)房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型是否成功的一個(gè)重要標(biāo)志。

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