二線城市土地庫(kù)存壓力增長(zhǎng)快速

發(fā)布日期：2019-07-18來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源編輯：張世輝

[摘要]

　　 7月16日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年6月50城土地庫(kù)存報(bào)告》。 報(bào)告顯示，6月份，受監(jiān)測(cè)的50城土地成交面積與庫(kù)存面積均下降，土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫。其中，一三線城市去化周期繼續(xù)下行，而二線城市去化周期持續(xù)上行，已經(jīng)接近三線城市水平。

　　 截至2019年6月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市土地庫(kù)存面積為84157萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.8%，同比增長(zhǎng)8%。

　　 6月份，土地成交量環(huán)比下降2.8%，意味著土地市場(chǎng)有所降溫，上半年土地市場(chǎng)火熱態(tài)勢(shì)基本告一段落。具體來(lái)看，一線城市成交面積359萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)37.2%，增速明顯回落；二線城市成交面積4274萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.1%，回落3.9個(gè)百分點(diǎn)；三線城市1676萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23.8%。

　　 從當(dāng)月商品房成交情況來(lái)看，6月份，50城商品房成交面積為4580萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.6%，擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)，增速基本保持平穩(wěn)。易居當(dāng)面測(cè)算，截至6月份，50個(gè)城市土地庫(kù)存去化周期為20.5個(gè)月，這也意味著按照當(dāng)前的商品房銷(xiāo)售速度，市場(chǎng)需要20.5個(gè)月的時(shí)間才可以消化完這些土地庫(kù)存，該數(shù)值相比5月份的21.1個(gè)月有所下降。

　　 經(jīng)過(guò)測(cè)算，易居方面認(rèn)為，未來(lái)一年半，無(wú)論商品房成交量增加、下降或保持不變，50城商品房供求都大概率將在大于1的區(qū)間震蕩上行，即未來(lái)一年半商品房供應(yīng)量將大于需求量。

　　 分各線城市來(lái)看，截至6月底，一線、二線和三四線城市土地庫(kù)存面積分別為5802、50916和27439萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為4.8%、-2.4%和-3.1%，同比增速分別為4.8%、15.1%和-2.6%。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰分析指出，“開(kāi)發(fā)商在二線城市的土地庫(kù)存量相比去年繼續(xù)增大，而在三四線城市則有所減少，整體上體現(xiàn)了房企拿地策略從三四線城市向一二線城市的轉(zhuǎn)變。”

　　 值得一提的是，6月二線城市供求比為1.0，與5月持平。二線城市供求比從2016年12月開(kāi)始持續(xù)上升，當(dāng)前處于新房供求平衡狀態(tài)，易居方面預(yù)計(jì)未來(lái)一年半供求比將繼續(xù)上升，并基本保持在1.1左右的水平。

　　 “預(yù)計(jì)下半年供求比增大，商品房供應(yīng)量將大于需求量。土地庫(kù)存去化周期有所下降，主要是因?yàn)?月份土地庫(kù)存面積下降。”王若辰表示，截至6月份，三線城市土地庫(kù)存去化周期已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下行，而二線城市的去化周期仍處于向上趨勢(shì)中，且即將超過(guò)三四線城市的水平。

　　 為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，7月初，部分信托公司接到銀保監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)，收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù);同時(shí)，國(guó)家發(fā)改委要求，房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，進(jìn)一步限制了房企資金來(lái)源。此外，多數(shù)二線城市房貸利率開(kāi)始上調(diào)，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將有所降溫。

　　 “對(duì)于二線城市，部分基本面較好的城市仍可適當(dāng)拿地，但總體上要控制拿地量。”王若辰分析認(rèn)為，當(dāng)前房企普遍預(yù)期二線城市具有較高的拿地價(jià)值，并且集中在二線城市拿地，導(dǎo)致二線城市去化周期的持續(xù)上行，并即將超過(guò)三線城市。同時(shí)，從供求比預(yù)測(cè)情況來(lái)看，未來(lái)一年半內(nèi)，二線城市商品房供應(yīng)量或?qū)⒋笥谛枨罅俊?ldquo;短期內(nèi)，這意味著二線城市的拿地價(jià)值正在逐漸減小，開(kāi)發(fā)商應(yīng)有所警惕。”

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