全球最著名的產(chǎn)業(yè)新城PPP案例——倫敦道克蘭商務(wù)新城

發(fā)布日期：2018-07-03來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源編輯：張繼蕊

[摘要]

　　 倫敦道克蘭商務(wù)新城是公私合作的典型開(kāi)發(fā)模式，雖然開(kāi)發(fā)過(guò)程中私人開(kāi)發(fā)商短暫出現(xiàn)資金問(wèn)題，但這并不妨礙其成為目前世界上最為成功的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目之一。今天，我們先來(lái)介紹一下它的概況。

　　 倫敦道克蘭位于倫敦市區(qū)向東5公里，占地面積8.5平方公里，其內(nèi)部的道格島擁有該地區(qū)絕大部分的商業(yè)性建筑，金絲雀碼頭是道克蘭商務(wù)區(qū)事實(shí)上的核心區(qū)，占地面積34.4公頃(34萬(wàn)平方米·)，建筑面積110余萬(wàn)平方米。倫敦在國(guó)際經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，與紐約和東京一樣擔(dān)當(dāng)著世界金融中心的角色。目前，道克蘭地區(qū)負(fù)責(zé)全世界大約三分之一的外匯交易，管理著全球涉外資本交易的60%以及超過(guò)5000億英鎊的外國(guó)投資。

　　 金絲雀碼頭是倫敦道克蘭地區(qū)改造中最為引人注目的工程。它位于狗島區(qū)內(nèi)一個(gè)半島形地塊河，它三面被泰晤士環(huán)繞，面積0.35平方公里。倫敦碼頭區(qū)規(guī)劃區(qū)域面積2平方公里，分為瓦平與波普拉(Wapping and Poplar)、色雷碼頭(Surrey，距倫敦市區(qū)4公里。

　　 如今的道克蘭金絲雀碼頭已經(jīng)重新成為繁華的代名詞

　　 新城開(kāi)發(fā)的驅(qū)動(dòng)因素

　　 倫敦道克蘭地區(qū)(Dockland)位于泰晤士河下游東面，曾經(jīng)是世界上最繁忙的港口之一，20世紀(jì)中后期，制造業(yè)開(kāi)始由英美等國(guó)向愛(ài)爾蘭、以色列和東亞轉(zhuǎn)移，船舶大型化和集裝箱化等物流革命興起，加之英國(guó)工業(yè)體系本身的衰退，整個(gè)國(guó)家陷入了痛苦的衰退期，首都倫敦首當(dāng)其沖。

　　 20世紀(jì)70年代末，以倫敦為首的英國(guó)大城市都出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象：以廢棄的工業(yè)或倉(cāng)庫(kù)廢墟為特征的大塊空白或半空白土地等待著再開(kāi)發(fā)。大多數(shù)這類(lèi)土地都是公有或半公有的，當(dāng)?shù)厥姓块T(mén)計(jì)劃將其用于住房或修路，但由于受制于財(cái)政削減或公眾反對(duì)而無(wú)法施行。

　　 緊鄰著倫敦內(nèi)城的繁華，是幾百英畝荒涼的港口、碼頭和倉(cāng)庫(kù)等的空虛和無(wú)助。其河邊是雜亂的土地及110幢破舊建筑物，約60%的工業(yè)用地和水域被荒廢，那些不愿意也無(wú)資金再開(kāi)發(fā)的公共部門(mén)占用了大部分土地，私人部門(mén)僅占有相對(duì)極少的土地。

　　 1971～1981年間，該地區(qū)人口數(shù)量下降了18.15%，失業(yè)率比倫敦城內(nèi)高113%，83%的居民住在出租房里。有政府各種委員會(huì)、報(bào)告、討論，但郁悶的是，沒(méi)人負(fù)責(zé)，沒(méi)有收效。20世紀(jì)60年代因海運(yùn)和港口工業(yè)外遷逐漸衰退。

　　 20世紀(jì)80年代初英國(guó)政府逐漸發(fā)現(xiàn)這一濱水區(qū)的獨(dú)特潛力，傾向于對(duì)私人資本開(kāi)放市場(chǎng)的保守黨政府在與傾向于保護(hù)公共利益的工黨的政治角力中占據(jù)上風(fēng)，將之劃為自由經(jīng)濟(jì)區(qū)(Enterprise Zone)，區(qū)內(nèi)的固定資產(chǎn)投資享有10年的地方稅免稅并免除所有土地建設(shè)稅，同時(shí)實(shí)施相當(dāng)寬松靈活的規(guī)劃控制政策。

　　 規(guī)劃與開(kāi)發(fā)建設(shè)

　　 金絲雀碼頭為英國(guó)的城市設(shè)計(jì)發(fā)展帶來(lái)了一些觀念性的變化它整齊的街道和廣場(chǎng)空間體現(xiàn)了歐洲傳統(tǒng)的城市形態(tài)，而其建筑體量，特別是以超高層建筑作為整個(gè)群體的中心和城市象征的做法則滲透了美國(guó)城市的精神。歐洲的傳統(tǒng)城市空間和曼哈頓式的摩天樓的融合產(chǎn)生是一種屬于以當(dāng)代實(shí)力雄厚的跨國(guó)公司所樂(lè)于接受的城市文化。在細(xì)節(jié)上，設(shè)計(jì)師與業(yè)主一同引進(jìn)了更多的零售、商業(yè)服務(wù)、居住與娛樂(lè)設(shè)施，改變了以往單一的辦公樓區(qū)的形式，帶來(lái)了現(xiàn)代城市的生命力，摩天樓則豐富了城市的天際線(xiàn)，產(chǎn)生了地標(biāo)效果。

　　 奧林匹亞與約克公司高效地利用了政府給予的免稅政策，以及寬松的規(guī)劃和項(xiàng)目審批制度，在2年內(nèi)建成了8座高樓共60萬(wàn)平方米的辦公面積。但外部問(wèn)題使項(xiàng)目令人意外地陷入困境，1992年5月，在工程進(jìn)行到第4年，奧林匹亞與約克公司正式向加拿大和美國(guó)政府尋求破產(chǎn)保護(hù)。

　　 項(xiàng)目成敗涉及政府形象，倫敦市政府終于著手解決交通問(wèn)題。1993年底承諾多年的地鐵延伸線(xiàn)正式動(dòng)工，交通條件改善的預(yù)期利好刺激了市場(chǎng)需求，政府的支持則恢復(fù)了投資者的信心，金絲雀碼頭的出租率開(kāi)始穩(wěn)步上升，當(dāng)1999年地鐵站建成之后，辦公樓出租率已經(jīng)達(dá)到99.5%。

　　 面對(duì)爆發(fā)的需求市場(chǎng)迅速反應(yīng)，第2和第3棟超高層辦公樓相繼動(dòng)工，到2004年，金絲雀碼頭的辦公樓面積已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)平方米，工作人口已經(jīng)達(dá)到6.3萬(wàn)人。金絲雀碼頭項(xiàng)目成功復(fù)蘇，帶動(dòng)了倫敦城市建設(shè)的發(fā)展并強(qiáng)化了它作為金融中心的地位。

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