中南建設(shè)6.7億PPP試水 三線城市養(yǎng)老地產(chǎn)生意試水"啖頭湯"

發(fā)布日期：2017-03-07來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：宋珍珍

[摘要]

　　在占盡區(qū)位優(yōu)勢的一二線城市養(yǎng)老項(xiàng)目仍然遭受盈利模式拷問之時(shí)，中南建設(shè)“奪路”三線城市又能否嘗得“啖頭湯”呢?

　　2016年銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)翻倍增長之時(shí)，中南建設(shè)在PPP項(xiàng)目領(lǐng)域也從園林、學(xué)校等公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)邁向了更廣闊的天地。

　　3月3日，江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司披露，公司收到山東濟(jì)寧任城區(qū)衛(wèi)生局與中南建筑共同簽署的《濟(jì)寧市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院任城區(qū)老年護(hù)養(yǎng)院政府和社會資本合作PPP項(xiàng)目合同》，據(jù)此標(biāo)志著公司中南建設(shè)首個養(yǎng)老PPP項(xiàng)目的落地。

　　事實(shí)上，當(dāng)中南建設(shè)將養(yǎng)老PPP項(xiàng)目作為新戰(zhàn)場之際，房企試水養(yǎng)老地產(chǎn)已有時(shí)日，在占盡區(qū)位優(yōu)勢的一二線城市養(yǎng)老項(xiàng)目仍然遭受盈利模式拷問之時(shí)，中南建設(shè)“奪路”三線城市又能否嘗得“啖頭湯”呢?

　　6.7億試水PPP醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目

　　自2016年8月提出新的五年戰(zhàn)略規(guī)劃之后，中南建設(shè)開始從地產(chǎn)、建設(shè)和大數(shù)據(jù)三個層面發(fā)力，除了加大一二線城市的布局以平衡此前三四線城市的土儲以外，在PPP政策風(fēng)口之下也相繼拿下中標(biāo)多個項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，2016年中南建設(shè)中標(biāo)的PPP項(xiàng)目涉及兒童樂園、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)綜合管廊、城市建設(shè)及體育中心、中學(xué)的建設(shè)等多個領(lǐng)域，而中南建筑與濟(jì)寧任城區(qū)政府合作的項(xiàng)目是中南建設(shè)繼落地首個休閑娛樂后在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的嘗試。

　　公告顯示，該項(xiàng)目位于濟(jì)寧市任城區(qū)荷花路127號，由醫(yī)療區(qū)和老年護(hù)養(yǎng)區(qū)兩大部分組成，總投資為6.66億元。

　　其中，醫(yī)療區(qū)總占地2.75萬平方米，總建筑面積10.71萬平方米，項(xiàng)目竣工后可容納標(biāo)準(zhǔn)病房床位800張，總投資額為5.49億元;老年護(hù)養(yǎng)區(qū)總占地面積1.55萬平方米，總建筑面積3.18萬平方米，項(xiàng)目竣工后老年護(hù)養(yǎng)床位340張，總投資額為1.17億元。

　　值得注意的是，在該項(xiàng)目中中南建設(shè)并不需要支付任何地價(jià)，項(xiàng)目采用一般的基建模式即BOT(建設(shè)-運(yùn)營-移交)方式運(yùn)作，即由中南建設(shè)與任城區(qū)政府代表中西醫(yī)醫(yī)院組成的項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)。

　　待項(xiàng)目建成之后，醫(yī)療區(qū)核心醫(yī)療業(yè)務(wù)部分移交中西醫(yī)醫(yī)院獨(dú)立進(jìn)行運(yùn)營管理，而老年護(hù)養(yǎng)區(qū)和醫(yī)療區(qū)非核心業(yè)務(wù)(停車場、超市、餐廳等附屬經(jīng)營性設(shè)施)的運(yùn)營維護(hù)及醫(yī)療區(qū)法定保修期內(nèi)的維護(hù)等工作則由中南建筑與中西醫(yī)醫(yī)院組成的項(xiàng)目公司(SPV)負(fù)責(zé)。

　　中南建設(shè)在該項(xiàng)目中涉及的養(yǎng)老地產(chǎn)即為老年護(hù)養(yǎng)區(qū)部分，對于該部分未來如何運(yùn)營，截至報(bào)道出稿暫未得到中南建設(shè)有效回應(yīng)，但可以預(yù)見的是，對于此前尚未涉及養(yǎng)老運(yùn)營的中南建設(shè)，未來依舊是一個挑戰(zhàn)。

　　然而不可否認(rèn)的是，隨著首個養(yǎng)老PPP項(xiàng)目的落地，中南建設(shè)未來在PPP訂單和養(yǎng)老服務(wù)兩方面的業(yè)務(wù)拓展終于邁出了第一步。

　　三線城市養(yǎng)老地產(chǎn)利潤賬單

　　當(dāng)中南建設(shè)將養(yǎng)老PPP項(xiàng)目作為新戰(zhàn)場之際，房企試水養(yǎng)老地產(chǎn)已有時(shí)日，在占盡區(qū)位優(yōu)勢的一二線城市養(yǎng)老項(xiàng)目仍然遭受盈利模式拷問之時(shí)，中南建設(shè)“奪路”三線城市又能否嘗得“啖頭湯”呢?

　　據(jù)公告了解，在此項(xiàng)目合作中，擬采用“可行性缺口補(bǔ)助”的回報(bào)機(jī)制，合作期內(nèi)項(xiàng)目公司通過醫(yī)療區(qū)附屬經(jīng)營性設(shè)施(停車場、超市、餐廳等)和老年護(hù)養(yǎng)區(qū)的運(yùn)營、醫(yī)療區(qū)物業(yè)管理(若有)和政府可行性缺口補(bǔ)助獲得合理收益。

　　據(jù)此測算，中南建設(shè)非醫(yī)療區(qū)域1.6億的投資將主要通過養(yǎng)老區(qū)和整體物業(yè)運(yùn)營的方式進(jìn)行回收，而醫(yī)療部分公司可以獲取6.78%的投資收益。廣發(fā)證券(000776,股吧)在隨后發(fā)布的一份研報(bào)中指出，20年的合作期內(nèi)，中南建設(shè)可獲取政府支付可行性缺口補(bǔ)助合計(jì)9.88億元。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，此次合作項(xiàng)目的收益結(jié)構(gòu)非常明確，但項(xiàng)目體量較小，項(xiàng)目投資回收期較長，對于公司當(dāng)期業(yè)務(wù)產(chǎn)生的影響較小，“一般的基建項(xiàng)目凈利率為4%-5%，雖然中南建設(shè)此次PPP項(xiàng)目的投資收益率有小幅上浮，但相比起8%-10%凈利率的地產(chǎn)開發(fā)，6.78%的數(shù)值也不算多”。

　　該人士進(jìn)一步指出，“PPP行業(yè)風(fēng)口之下，做PPP項(xiàng)目的房企并不少，但做PPP項(xiàng)目的房企對這一項(xiàng)目本身的收益并不是那么地感興趣，而首要是希望通過PPP項(xiàng)目把企業(yè)規(guī)模做上去，其次是，希望通過搭上PPP項(xiàng)目的車和政府形成更深入的合作，進(jìn)入觸動一些一二級聯(lián)動的開發(fā)，而更重要的是通過產(chǎn)業(yè)基金的操作，從項(xiàng)目資管角色中獲取更多的收益”。

　　事實(shí)上，有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)高層領(lǐng)導(dǎo)對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體直言，“養(yǎng)老地產(chǎn)未來兩三年內(nèi)在三線城市都不會有機(jī)會”。而業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，中南建設(shè)之所以選擇濟(jì)寧這個三線城市，一方面是因?yàn)橹心辖ㄔO(shè)在該城市曾開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目積累了一定區(qū)域資源，另一方面，如若不具備此次合作的各種條件，中南建設(shè)即便在一二線城市落地醫(yī)養(yǎng)PPP項(xiàng)目也難以做得下去。

　　該業(yè)內(nèi)人士指出，中南建設(shè)此次在醫(yī)養(yǎng)PPP項(xiàng)目試水，其模式開創(chuàng)意義大于盈利貢獻(xiàn)，“相比其他房企探索養(yǎng)老地產(chǎn)，中南建設(shè)該項(xiàng)目完全屬于輕資產(chǎn)項(xiàng)目，在拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和產(chǎn)品類型之時(shí)，無需支付前期的地價(jià)”。

　　由此可見，正如中南建設(shè)于公告中所表示的，該項(xiàng)目的合作“對公司本年度的資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)和凈利潤等不構(gòu)成重大影響”，但從中或許可以看到其養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)在探索實(shí)踐中的更多可能。

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