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抓牢債權(quán)救濟(jì)的最后一根稻草

發(fā)布日期:2015-11-25來源:本站編輯:李波

[摘要]

  

  

   文/汪金敏

   白銀時代,房子不好賣,大量開發(fā)商沒錢,工程紛紛停建了,承包商該怎么收回工程款呢?如果開發(fā)商和項目還有得救,可以考慮融資施工。如果開發(fā)商手中還有點可以抵債的資產(chǎn),還可以以物抵債。如果開發(fā)商什么都沒有呢?承包商還有最后一根救命稻草——建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)(下稱工程優(yōu)先權(quán))。

  

   工程優(yōu)先權(quán)真靠譜嗎?

   《合同法》第286條規(guī)定:“開發(fā)商未按照約定支付價款的,承包商可以催告開發(fā)商在合理期限內(nèi)支付價款。開發(fā)商逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外,承包商可以與開發(fā)商協(xié)議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”。該條確立的工程優(yōu)先權(quán)。

   工程優(yōu)先權(quán)的法律性質(zhì)是法定優(yōu)先權(quán),即法律直接規(guī)定的承包商享有的優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。工程優(yōu)先權(quán)無需登記即可生效。

   工程優(yōu)先權(quán)幾乎優(yōu)先于其他一切權(quán)利。工程優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán),無論抵押權(quán)是否登記,成立的時間是否在工程優(yōu)先權(quán)之前。工程優(yōu)先權(quán)更優(yōu)先于普通債權(quán)及開發(fā)商股東分紅權(quán),甚至優(yōu)先于政府的稅收。唯一例外是:住宅小業(yè)主的生存權(quán)在消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,工程優(yōu)先權(quán)不能優(yōu)先于消費者的債權(quán)。消費者指為生活消費需要購買商品房的住宅買受人。也就是說,只要承包商有工程優(yōu)先權(quán),只有工程還有一分錢的價值,也都是承包商的,但住房工程價值得優(yōu)先給小業(yè)主。工程優(yōu)先權(quán)的優(yōu)先級見下圖。

  

   工程優(yōu)先權(quán)屬于法定擔(dān)保物權(quán),具有物權(quán)的效力,包括優(yōu)先效力和追及力。開發(fā)商轉(zhuǎn)讓工程的,不影響承包商行使工程優(yōu)先權(quán)。

  

   工程優(yōu)先權(quán)如何行使?

   行使主體:與工程所有人簽訂的有效施工合同的承包商。《合同法》第286條中的“工程合同”應(yīng)作狹義理解,僅指施工合同,而不包括勘察、設(shè)計合同,也不包括分包合同。“開發(fā)商未按照約定支付價款的”的前提是施工合同應(yīng)該有效。此外,參照《最高院裝修工程優(yōu)先權(quán)函》規(guī)定,行使優(yōu)先權(quán)僅限于擁有工程的所有人。

   行使客體:適宜折價拍賣的工程。承包商必須以其施工的建設(shè)工程為工程優(yōu)先權(quán)的客體,且該工程不屬于“不宜折價、拍賣”的工程。所謂“不宜折價、拍賣”指以折價、拍賣影響公共利益的情形,如拍賣公益性質(zhì)的國家開辦的醫(yī)院、學(xué)校等。另參照《浙江高院觀點》,承包商主張優(yōu)先受償?shù)慕ㄔO(shè)工程價值應(yīng)與開發(fā)商未付的工程款相當(dāng)。根據(jù)誠實信用原則,承包商不能以少量工程款申請拍賣或折價建設(shè)工程而優(yōu)先受償。

   行使條件:開發(fā)商未支付到期工程款且經(jīng)催告后合理時間內(nèi)仍未支付。該合理期限應(yīng)從開發(fā)商收到催款通知之日起算,一般認(rèn)為不應(yīng)少于一個月。

   優(yōu)先范圍:物化為工程一部分的工程價款??蓛?yōu)先受償?shù)墓こ虄r款包括實際費用及墊資款,幾無爭議。關(guān)于利息,筆者認(rèn)為其屬于法定孳息,應(yīng)屬工程價款。關(guān)于利潤是否屬于該工程價款?有法院認(rèn)為不屬于,因為《最高院工程優(yōu)先權(quán)批復(fù)》第3條規(guī)定的“實際支出的費用”不包括利潤。筆者認(rèn)為應(yīng)該整體理解,利潤應(yīng)是該工程價款的組成部分。

   行使方式:協(xié)議折價和申請拍賣。協(xié)議折價:承包商可以與開發(fā)商協(xié)議將該工程折價。申請拍賣:承包商可申請法院拍賣工程。但如何拍賣?一般先向法院或仲裁機(jī)構(gòu)提起確認(rèn)之訴,獲得生效判決、調(diào)解或仲裁書后,再向法院申請執(zhí)行。

   行使期限:自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起六個月。

  

   停建如何行使優(yōu)先權(quán)?

   在實踐中,工程已經(jīng)竣工的,對工程優(yōu)先權(quán)的行使期限無爭議,為自實際竣工之日起六個月。但是工程在未竣工情況下,承包商能否行使及如何行使工程優(yōu)先權(quán)呢?

   【典型判例】9月,正峰置業(yè)與萬向建筑簽訂《建設(shè)工程施工合同》,約定由萬向承建正峰新城市廣場工程,計28、31層建筑各兩幢及綜合樓工程,承包范圍為土建和安裝工程;竣工日期為2006年3月27日。 第2年5月,雙方又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》,約定:萬向建筑帶資施工至結(jié)構(gòu)四層時,正峰置業(yè)應(yīng)支付工程量75%的工程款,以后按月支付75%進(jìn)度款。相關(guān)合同訂立后,正峰置業(yè)未履行付款義務(wù),在萬向建筑墊資施工至13層時,正峰置業(yè)仍無力付款,萬向建筑無奈于2006年春節(jié)停工。第3年4月23日,萬向建筑制作了造價為人民幣46952289元的工程結(jié)算書,正峰置業(yè)及監(jiān)理公司均予以確認(rèn)。6月21日,萬向建筑與正峰置業(yè)又簽訂對帳單,正峰置業(yè)對決算工程款46952289元、質(zhì)保金6000000元、樁基配合費400000元在內(nèi)的本金及相關(guān)利息均予以確認(rèn)。因正峰置業(yè)之后未能付款,7月3日,萬向建筑訴諸法院,請求判令正峰置業(yè)支付工程款,確認(rèn)其享有工程優(yōu)先權(quán)。

   【典型觀點】第一種觀點:在工程未完工的情況下,承包商不享有工程優(yōu)先權(quán);第二種觀點:待工程竣工驗收合格后6個月,承包商才享有工程優(yōu)先權(quán);第三種觀點:在約定竣工日期起6個月,承包商才享有工程優(yōu)先權(quán);第四種觀點:從合同終止日后6個月內(nèi),承包商也享有工程優(yōu)先權(quán)。

   【索倍分析】我認(rèn)為:第一、第二及第三種觀點過于機(jī)械。因為當(dāng)合同終止后何時續(xù)建并竣工,往往難以確定。如果合同終止日早于約定竣工之日,則要等到約定竣工之日才能行使優(yōu)先權(quán);如果合同終止日晚于約定竣工之日超過6個月,則承包商無法行駛優(yōu)先權(quán)。這不符合《最高院工程優(yōu)先權(quán)批復(fù)》的宗旨:既要保護(hù)承包商工資等實際費用的優(yōu)先受償,又要促使承包商盡快行使權(quán)利,維護(hù)交易秩序安全、保護(hù)銀行和第三人的利益。

   我認(rèn)為認(rèn)同第四種觀點,以合同終止日期為起算日期,符合工程優(yōu)先權(quán)的實質(zhì)精神。行使工程優(yōu)先權(quán)的時效為六個月,從約定竣工日期算起。

   停建日期早于約定竣工日期的,從促使承包商盡早行使權(quán)利、維護(hù)交易安全角度出發(fā),宜認(rèn)為從停建日期起算權(quán)利行使期限。

   停建日期晚于約定竣工日期的,依據(jù)公平原則,應(yīng)從合同解除日起算工程優(yōu)先權(quán)行使期限。因為承包商因開發(fā)商根本違約行為解除合同時,工程尚未完工,但已過約定竣工日期一年多,依據(jù)上述規(guī)定從合同約定的竣工日之日起計算工程優(yōu)先權(quán)行使期限,承包商已無權(quán)行使工程優(yōu)先權(quán)。但工期嚴(yán)重延誤系開發(fā)商拖欠進(jìn)度款、提供圖紙托延等違約行為所致,讓承包商承擔(dān)不利的法律后果,明顯對承包商不公平,而以合同解除日作為承包商行使工程優(yōu)先權(quán)期限的起算日,較為公平。判例中,法院判決萬向建筑對未完在建工程享有工程優(yōu)先權(quán)。

   【索倍支招】停建工程合同終止6個月內(nèi),承包商可以行使工程優(yōu)先權(quán),承包商應(yīng)該:一是在工程停建后,及時書面通知解除合同。二是在解除合同后可先與開發(fā)商協(xié)商就已完工程進(jìn)行驗收和結(jié)算,確認(rèn)已完工程質(zhì)量是否合格和已完工程價款。開發(fā)商在已完工程質(zhì)量驗收通過,并結(jié)算完畢后,不支付工程款的,承包商可發(fā)函催告其支付拖欠的工程款,開發(fā)商仍不支付的,承包商可與開發(fā)商協(xié)議將已完工程折價,或申請法院依法拍賣已完工程。三是 如果開發(fā)商根本不配合進(jìn)行質(zhì)量驗收和結(jié)算,也不支付工程款的,承包商應(yīng)注意在不晚于合同約定竣工之日起6個月內(nèi)及時提起確認(rèn)工程優(yōu)先權(quán)的訴訟或仲裁。四是如果開發(fā)商收到催款函后付款,工程又復(fù)工的,為了防止因工程可能再次停工而提起訴訟時過了工程優(yōu)先行使期限,承包商宜申請延長工期并辦理好工期簽證。

  

  

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