防范以房抵付工程款法律風(fēng)險(xiǎn)

發(fā)布日期：2016-03-25來源：本站編輯：李波

[摘要]

　　 文/顧增平

　　 近年來，在國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能過剩逐漸顯露，風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸暴露。建設(shè)單位因此不能按合同約定支付施工單位工程款的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，不少建設(shè)單位甚至提出以房抵付工程款，施工企業(yè)有時(shí)出于無奈，只得接受建設(shè)單位以房抵債的方式支付工程款。但在以房抵債過程中，往往由于房價(jià)上漲或建設(shè)單位巨額債務(wù)纏身，又經(jīng)常會(huì)發(fā)生建設(shè)單位反悔不履行以房抵債協(xié)議，或由于第三人通過司法途徑向建設(shè)單位主張債權(quán)從而查封抵債的房產(chǎn)致建設(shè)單位無法履行以房抵債的協(xié)議的情況。這種情況下，施工企業(yè)一般會(huì)通過向法院提起訴訟，要求建設(shè)單位履行以房抵債協(xié)議，或主張對抵債的房產(chǎn)享有所有權(quán)。

　　 根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，這一類的以房抵債協(xié)議只要系雙方的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不損害國家利益、社會(huì)公共利益的，均應(yīng)為有效。但目前部分省市法院就債權(quán)債務(wù)案件審理中的以物抵債問題形成的會(huì)議紀(jì)要中做出了“如債權(quán)人以債務(wù)人違反以物抵債的約定或債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議而要求繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請求”的規(guī)定。盡管該會(huì)議紀(jì)要主要是為了防范當(dāng)事人利用以物抵債行為轉(zhuǎn)移責(zé)任財(cái)產(chǎn)、規(guī)避國家政策、進(jìn)行虛假訴訟的情況，但該會(huì)議紀(jì)要中“駁回要求繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議的訴訟請求”的規(guī)定在一定程度上也加大了債權(quán)人維護(hù)合法權(quán)益的成本，加大了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的難度，同時(shí)也極有可能會(huì)讓債務(wù)人利用該規(guī)定損害債權(quán)人的合法權(quán)益，讓債權(quán)人在無法收回工程款，無奈之下形成的以房抵債權(quán)利進(jìn)一步落空，該規(guī)定值得商榷，其引發(fā)的社會(huì)效果也有待觀察。那么，施工企業(yè)在不得不接受以房抵付工程款，同時(shí)該類會(huì)議紀(jì)要又可能會(huì)影響到其權(quán)利實(shí)現(xiàn)的情況下，如何防范以房抵債的風(fēng)險(xiǎn)，就顯得尤其重要。本文擬做相應(yīng)闡述，以期引起重視。

　　 以房抵債行為的概念、性質(zhì)

　　 何謂以房抵債?以房抵債是指債務(wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的房產(chǎn)折價(jià)歸債權(quán)人所有，用以清償債務(wù)的行為。依合同法的有關(guān)規(guī)定，以房抵債協(xié)議或行為只要系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不損害國家利益、社會(huì)公共利益，即為合法有效，受到法律保護(hù)。任一當(dāng)事人違反協(xié)議約定即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，債權(quán)人可要求債務(wù)人履行協(xié)議約定的義務(wù)，交付抵債的房產(chǎn)，辦理抵債房產(chǎn)的變更過戶登記等。

　　 部分省市關(guān)于以物抵債的會(huì)議紀(jì)要明確規(guī)定，如債權(quán)人要求繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)，法院將駁回其訴訟請求。

　　 近年來，由于出現(xiàn)當(dāng)事人利用以物抵債行為轉(zhuǎn)移責(zé)任財(cái)產(chǎn)、規(guī)避國家政策、進(jìn)行虛假訴訟的情況，部分省市法院專題形成會(huì)議紀(jì)要，明確規(guī)定“如債權(quán)人以債務(wù)人違反以物抵債的約定或債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議而要求繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請求”。如江蘇省高級人民法院《關(guān)于以物抵的會(huì)議紀(jì)要》。

　　 綜觀江蘇省高級人民法院《關(guān)于以物抵的會(huì)議紀(jì)要》，只有在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的(讓與擔(dān)保除外)，債權(quán)人的以物抵債權(quán)利方能得到全方位的保護(hù)。另外在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成的以物抵債的協(xié)議，如同時(shí)明確債務(wù)清償期屆滿時(shí)應(yīng)進(jìn)行清算的，該以物抵債協(xié)議在當(dāng)事人之間具有法律效力，但不得對抗其他債權(quán)人。除此之外，如債務(wù)人違反以物抵債協(xié)議或債務(wù)人反悔的，債權(quán)人請求債務(wù)人繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或主張對所抵之物享有所有權(quán)，均駁回其訴訟請求。

　　 　　如何防范以房抵債及類似會(huì)議紀(jì)要規(guī)定可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　 該類會(huì)議紀(jì)要的規(guī)定主要是針對當(dāng)事人利用以物抵債行為轉(zhuǎn)移責(zé)任財(cái)產(chǎn)、規(guī)避國家政策、進(jìn)行虛假訴訟的情況，其內(nèi)容雖值得商榷，但更為關(guān)鍵的是我們?nèi)绾畏婪对擃悤?huì)議紀(jì)要可能產(chǎn)生的負(fù)面影響和風(fēng)險(xiǎn)，確保無奈之下與建設(shè)單位達(dá)成的以房抵債得以履行，以房抵債權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)，減少會(huì)議紀(jì)要中駁回債權(quán)人要求繼續(xù)履行以房抵債的訴訟請求這類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。為此，筆者建議如下：

　　 通過以房抵債方式直接實(shí)現(xiàn)工程款債權(quán)的，要簽訂好以房抵債協(xié)議，及時(shí)辦理房產(chǎn)權(quán)屬變更登記，及時(shí)接收抵債房產(chǎn)。

　　 簽訂好以房抵債協(xié)議。1、在簽訂以房抵債協(xié)議前形成結(jié)算文件或在以房抵債協(xié)議中明確載明建設(shè)單位與施工企業(yè)之間的工程款的結(jié)算情況，包括工程結(jié)算總價(jià)，已付工程款，尚欠工程款，到期應(yīng)付工程款，未到期工程款及何時(shí)到期情況等。

　　 2、就到期及未到期的工程款，分別選擇相應(yīng)的房產(chǎn)進(jìn)行抵付，并對所抵債的房產(chǎn)的房號、面積、計(jì)價(jià)等進(jìn)行詳細(xì)約定，確保將來發(fā)生爭議能夠區(qū)分哪些房產(chǎn)是抵付的到期工程款，哪些房產(chǎn)是抵付的未到期工程款，以及房產(chǎn)抵債的價(jià)款等。

　　 3、要在以房抵債協(xié)議中明確約定以房抵債辦理房產(chǎn)變更登記過程中所產(chǎn)生的契稅費(fèi)用(最好測算出該部分契稅費(fèi)用的數(shù)額)的承擔(dān)以及該部分契稅費(fèi)用是否以房抵付等，減少以房抵債辦理房產(chǎn)變更登記過程中因契稅費(fèi)用的繳納問題遲延辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的。

　　 4、要在以房抵債協(xié)議中明確約定如債務(wù)人反悔或違反以房抵債協(xié)議的約定致施工企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)以房抵債債權(quán)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任或賠償損失的計(jì)算方法，加大債務(wù)人違約的成本，減少債務(wù)人違約的可能性。

　　 要及時(shí)辦理所抵債房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。以房抵債協(xié)議簽訂后，要及時(shí)簽訂相應(yīng)的合同如建設(shè)單位系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所抵房產(chǎn)為商品房，則需根據(jù)以房抵債協(xié)議的約定原則另行簽訂《商品房買賣合同》，并及時(shí)辦理商品房買賣合同的備案登記。具備辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的條件時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理相關(guān)的權(quán)屬登記。

　　 要與建設(shè)單位及時(shí)辦理抵債房產(chǎn)的交接手續(xù)，及時(shí)接收所抵債的房產(chǎn)，以防所抵債房產(chǎn)被建設(shè)單位另作他用。

　　 要及時(shí)做好以房抵債后的財(cái)務(wù)記帳處理，確保財(cái)務(wù)記賬合法、合規(guī)、合理、符合客觀事實(shí)。

　　 通過讓與擔(dān)保的方式，實(shí)現(xiàn)工程款債權(quán)。什么是通過讓與擔(dān)保的方式，實(shí)現(xiàn)工程款債權(quán)?即建設(shè)單位與施工企業(yè)約定以房抵債并辦理房產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，但同時(shí)明確約定在工程款清償后可由建設(shè)單位回購或回贖，其主要目的是通過建設(shè)單位轉(zhuǎn)移物權(quán)至施工企業(yè)名下，以擔(dān)保其履行支付工程款債務(wù)。如建設(shè)單位按合同約定清償債務(wù)，則施工企業(yè)應(yīng)將已辦理權(quán)屬變更登記的房產(chǎn)返還給債務(wù)人。

　　 江蘇省高級人民法院關(guān)于以物抵債的會(huì)議紀(jì)要明確通過讓與擔(dān)保方式以物抵債的，債權(quán)人請求根據(jù)抵債協(xié)議及物權(quán)轉(zhuǎn)移憑證要求原物權(quán)人遷讓的，人民法院不予支持。那么，在這種方式下如果出現(xiàn)建設(shè)單位不能按期清償工程款債務(wù)時(shí)，施工企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)其工程款債權(quán)呢?該會(huì)議紀(jì)要并沒有進(jìn)一步做出規(guī)定。根據(jù)讓與擔(dān)保的特征及其他國家關(guān)于讓與擔(dān)保的規(guī)定及司法實(shí)踐，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)可以要求確認(rèn)所有權(quán)或拍賣、變賣抵債房產(chǎn)或估價(jià)折抵工程款。由于我國物權(quán)法明確物權(quán)法定，故讓與擔(dān)保制度沒有得到法律的認(rèn)可，司法實(shí)踐中也存在爭議，故更需要當(dāng)事人各方在通過讓與擔(dān)保方式實(shí)現(xiàn)工程款債權(quán)時(shí)，要理清債權(quán)債務(wù)關(guān)系，簽訂詳細(xì)的合同條款，確保合同條款全面、合法，便于出現(xiàn)爭議時(shí)，能夠找到具體合同條款解決雙方爭議。

　　 通過后讓與擔(dān)保方式，實(shí)現(xiàn)工程款債權(quán)。這種方式一般按如下步驟操作，建設(shè)單位與施工企業(yè)就建設(shè)工程施工合同價(jià)款結(jié)算、支付簽訂協(xié)議，明確約定支付時(shí)間、支付金額等。同時(shí)，建設(shè)單位與施工企業(yè)簽訂商品房買賣合同，約定如建設(shè)單位屆時(shí)不能清償債務(wù)，即應(yīng)履行商品房買賣合同，交付商品房，抵付工程款，辦理商品房權(quán)屬變更登記等。

　　 楊立新教授將諸如此類的操作模式界定為后讓與擔(dān)保，并賦予了后讓與擔(dān)保相應(yīng)的概念。即后讓與擔(dān)保是指債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)，與債權(quán)人簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，約定將不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的物作為擔(dān)保標(biāo)的物，但權(quán)利轉(zhuǎn)讓并不實(shí)際履行，于債務(wù)人不能清償債務(wù)時(shí)，須將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，債權(quán)人據(jù)此享有的以擔(dān)保標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保物權(quán)。

　　 江蘇省高級人民法院關(guān)于以物抵債的會(huì)議紀(jì)要，一方面對這種方式予以了肯定，即認(rèn)可該類協(xié)議具有擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的，但另一方面又明確債權(quán)人如要求債務(wù)人繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)，應(yīng)駁回其訴訟請求，實(shí)屬不妥。這就要求施工企業(yè)與建設(shè)單位簽訂好這一類的合同，并通過相應(yīng)的合同條款設(shè)計(jì)如商品房買賣合同中的價(jià)格、違約責(zé)任等來加大建設(shè)單位違約成本，督促其履行義務(wù)。

　　 (作者單位：北京市高朋(揚(yáng)州)律師事務(wù)所主任律師)

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