避開7大陷阱，一二級開發(fā)聯(lián)動做好城市運營商

發(fā)布日期：2015-01-07來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：李香玉

[摘要]

　　十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出“允許社會資本通過特許經(jīng)營等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運營，研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。”許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士將這句話理解為鼓勵一二級開發(fā)聯(lián)動。

　　然而在實際操作中，我國土地一級開發(fā)仍然是以地方政府為主導(dǎo)，市場化并不十分成熟，各地規(guī)則也不完全相同，還存在一些灰色地帶。因此，企業(yè)要想做成一二級聯(lián)動開發(fā)，需要注意避開一些陷阱，并且尊重乃至利用一些潛規(guī)則。

　　一、一級開發(fā)的5種贏利模式，確定哪一款適合你很重要

　　一般來說，一級開發(fā)有5種贏利模式：

　　1.開發(fā)成本固定比例

　　這一模式簡單來說，就是開發(fā)企業(yè)和政府分工進(jìn)行一級開發(fā)，根據(jù)開發(fā)企業(yè)分工的多少，每年獲得開發(fā)成本或支出的2%--15%作為收益。

　　2.土地出讓金分成

　　具體來說，是土地出讓金的一部分比如30%---70%給予企業(yè)。

　　3.開發(fā)成本補(bǔ)償+增值收益

　　也就是說，政府先對企業(yè)一級開發(fā)所付出的成本進(jìn)行補(bǔ)償，然后用土地出讓金減去開發(fā)成本，雙方分成。

　　4.一二級聯(lián)動開發(fā)

　　這個就是我們今天重點要談的模式，其核心在于，開發(fā)商通過與政府的協(xié)商或者事先約定，在一級開發(fā)后以低于市場的價格獲得對該地塊進(jìn)行二級開發(fā)的權(quán)力，從而賺取最大利潤。

　　5.持有優(yōu)質(zhì)配套設(shè)施，持續(xù)贏利

　　這種模式其實類似于部分一二級開發(fā)聯(lián)動，也就是說完成一級開發(fā)后，開發(fā)商繼續(xù)進(jìn)行可贏利的公共配套設(shè)施的二級開發(fā)。比如金融資訊、科技貿(mào)易、行政辦公、科技會展、商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂等配套公共服務(wù)設(shè)施。以在后期獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入。

　　以上各種模式，各有利弊，需要注意的是：選擇一二級聯(lián)動開發(fā)，必須有強(qiáng)大的進(jìn)行二級開發(fā)的能力;選擇優(yōu)質(zhì)配套設(shè)施贏利，必須沒有快速回款的壓力;而選擇開發(fā)成本固定比例，必須算清楚自己的融資成本乃至貨幣貶值的速度;選擇土地出讓金分成，則必須有預(yù)測土地未來成交價格的能力;而風(fēng)險相對較小的，其實是“開發(fā)成本補(bǔ)償+增值收益”的模式，一般來說，不會虧本。

　　二、一二級聯(lián)動開發(fā)的風(fēng)險、陷阱和解決之道

　　而一旦選定了一二級聯(lián)動 開發(fā)模式，就獲得了很多優(yōu)勢，比如：在做一級開發(fā)過程中對地塊已經(jīng)相當(dāng)熟悉，做設(shè)計規(guī)劃心里非常有底;拿地價格低，利潤空間大等等。但也存在一些風(fēng)險。

　　大成律師事務(wù)所律師李晨對一二級聯(lián)動開發(fā)的三種法律風(fēng)險做過總結(jié)。

　　第一，約定“保本回報”的法律風(fēng)險。

　　比如合同在“定義”條款中將“保本回報”定義為：在土地一級開發(fā)中，政府對開發(fā)企業(yè)在土地一級開發(fā)中的投資，按實際占用資金的天數(shù)，以年化收益率18%予以保本。該約定可能導(dǎo)致該合同被認(rèn)定為借款合同。一旦雙方因本合同的履行發(fā)生糾紛，且該合同被認(rèn)定為借款合同，那么開發(fā)企業(yè)從政府獲得的投資回報將僅限于保本回報，并且回報比例超出人民銀行同期貸款利率四倍的部分無效。

　　解決辦法是：雙方在合同中約定資金提供方的預(yù)期收益幅度而非固定金額，以體現(xiàn)收益與經(jīng)營風(fēng)險相掛鉤的特點。在此基礎(chǔ)上，雙方可以進(jìn)一步約定，如果資金提供方的實際收益低于某一標(biāo)準(zhǔn)的，使用資金一方將給予何種形式及數(shù)額的補(bǔ)償;

　　第二，約定“出讓底價”、“保底價格”的法律風(fēng)險。

　　比如合同對開發(fā)地塊出讓底價的約定為：花卉科研、交易、物流、管理項目等用地按工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)的70%確定土地出讓底價。完成一級開發(fā)并具備出讓條件的土地，由政府通過招拍掛方式出讓，其出讓價格不能低于雙方約定的保底價格(保底價格另行約定)。但如果雙方約定的價格低于《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)最低標(biāo)準(zhǔn)，則雙方的約定無效。

　　解決辦法是：就土地出讓的保底價格問題而言，雙方的約定也不得低于法律法規(guī)所確定的最低標(biāo)準(zhǔn)。雙方需要在此基礎(chǔ)上明確該出讓底價對于開發(fā)成本、稅費、二級市場招拍掛可能帶來的各種影響;

　　第三，通過招拍掛程序未能獲得二級開發(fā)權(quán)的風(fēng)險。

　　許多時候，開發(fā)企業(yè)獲得土地二級開發(fā)權(quán)的方式為參與土地二級市場的招拍掛。對于一二級聯(lián)動開發(fā)來說，如何確保一級開發(fā)企業(yè)在二級市場的招拍掛中成功中標(biāo)是實現(xiàn)聯(lián)動的關(guān)鍵。尤其是對工業(yè)用地等用途的土地而言，其出讓必須通過招拍掛進(jìn)行，這就排除了雙方當(dāng)事人以協(xié)議形式出讓土地的可能性。

　　解決辦法是：通過招拍掛程序未能獲得二級開發(fā)權(quán)的風(fēng)險而言，合作各方往往會在實踐中設(shè)置各種條件和壁壘，達(dá)到阻卻其他潛在競拍者獲得二級開發(fā)權(quán)的目的。

　　而如何實現(xiàn)這種“阻卻”，也是有很多講究的，具體來說，有以下一些：

　　1.在土地上市前的開發(fā)補(bǔ)償或者招拍掛文件中設(shè)定特殊的或者是較為苛刻的條件，外人很難滿足這類條件，而失去競爭的機(jī)會。

　　2.現(xiàn)實操作中，許多開發(fā)商會虛增工程建設(shè)成本，或者把土地征收中的遺留問題擴(kuò)大化，讓其他開發(fā)商不敢接手。具體來說，一些所謂的釘子戶，這時候反成了嚇唬其他開發(fā)商，讓其不敢接手的籌碼。

　　第四，資金鏈斷裂的風(fēng)險。

　　因為地方政府在一級開發(fā)中占據(jù)絕對主動，因為財政緊張，他們許多時候會要求開發(fā)商墊付許多資金，比如土地拆遷款等。如果企業(yè)只做一級開發(fā)商，其資金在土地出讓后就可以回款，雖然土地也有流拍風(fēng)險，但畢竟不很大。而一旦企業(yè)要求一二級聯(lián)動，地方政府許多時候會要求企業(yè)自己解決資金問題。一個項目運作往往涉及數(shù)千畝土地，幾十億乃至數(shù)百億資金被占用。企業(yè)如果對一二級開發(fā)所需時間估計不足，就有可能造成資金鏈斷裂。

　　而解決辦法，前期在于對困難的充分估計，后期則在于與更有實力的開發(fā)商合作等等。

　　第五，政府政策突然變化。

　　2014 年12月15日，石家莊市長王亮主持召開市政府第三十三次常務(wù)會議，研究并原則通過《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地市場秩序的意見》。會議提出，為進(jìn)一步規(guī)范我市土地市場秩序，從源頭上杜絕違法建設(shè)，依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，自2015年1月1日起，中心城區(qū)土地開發(fā)要嚴(yán)格實行政府主導(dǎo)、計劃管理，土地一、二級開發(fā)徹底分離，做到凈地收儲、凈地供應(yīng)。會議指出，近幾年，石家莊市違法違規(guī)建設(shè)問題較為突出，主要根源在于城中村和舊城改造過程中土地一、二級開發(fā)聯(lián)動。今后，中心城區(qū)土地開發(fā)整理必須堅持政府主導(dǎo)，市、區(qū)兩級政府是國有土地上房屋征收工作的主體。

　　據(jù)明源君了解，石家莊并不是做出類似決定的第一個城市。因此，了解政府可能的政策變化非常重要。政策變化前后都好處理問題，而一旦開發(fā)過程中遇到政策變化，則很難處理。

　　第六，二級開發(fā)進(jìn)展緩慢，土地被收回。

　　2013 年，曾有多宗土地被收回事件發(fā)生，而其背后的原因，是拍下土地二級開發(fā)權(quán)的企業(yè)遲遲沒有進(jìn)行開發(fā)，而之所以如此，是因為他們參加了地塊的一級開發(fā)，以為地塊的二級開發(fā)非自己莫屬，這種底氣更來自于政府之前對這些企業(yè)的依賴，大量土地的一級開發(fā)依賴這些企業(yè)，而這種狀況正在發(fā)生變化。一方面是國家土地管理政策的收緊，另一方面，許多地方政府在土地部門下成立了自己的機(jī)構(gòu)進(jìn)行一級開發(fā)。

　　第七，被迫轉(zhuǎn)身二級開發(fā)商，報表難看，在資本市場遭遇打擊。

　　進(jìn)行一級開發(fā)，如果選擇土地轉(zhuǎn)讓后分成等模式，其背后的最大風(fēng)險在于：一級開發(fā)后的土地什么時候出售，完全由政府說了算，而公司并沒有發(fā)言權(quán)。一旦當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場不景氣，土地就很難出售。許多公司因此自己被迫變身為二級開發(fā)商，但這樣一來其兩年的報表都會很難看。曾有多家公司因此在資本市場遭遇打擊，比如重組受挫、股價大跌等等。

　　一二級開發(fā)聯(lián)動，如果做得完美，實際上是一個三贏的事情：政府省心、企業(yè)賺錢、業(yè)主因為配套完善而贏得未來。但是，我國目前二級開發(fā)前的招拍掛等公開措施，以及一級開發(fā)中政府的絕對主導(dǎo)，再加上相關(guān)法律的不規(guī)范不完善，造成大量灰色地帶，也就造成了不少風(fēng)險和陷阱。善于規(guī)避風(fēng)險和陷阱，才能體現(xiàn)這個模式的最大優(yōu)勢，而一著不慎，則滿盤俱輸。

　　作者：王恒嘉，來源：明源地產(chǎn)研究院。

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